Líneas Básicas sobre Fideicomiso Constructivo

Líneas Básicas sobre Fideicomiso Constructivo. Análisis de la Arquitecta Carina Sgroi.

La ley de fideicomiso, Nro. 24411 fue sancionada en argentina en 1994, y viene a modernizar en lo que se refiere a fideicomiso constructivo, el anterior concepto obsoleto de consorcio ampliando básicamente la seguridad jurídica en lo que se refiere a compra de un inmueble a futuro.

El fideicomiso es una encomienda de administración de bienes a futuro con un fin determinado. En el caso de la construcción este fin puede ser una vivienda en un edificio.

¿Cómo funciona?

El fideicomitente pone a disposición del Fideicomisario una estipulada cantidad de bienes para que este los administre en función de un fin determinado (la construcción de una unidad de vivienda por ejemplo) en un plazo determinado en el mismo Contrato de Fideicomiso, designándose un beneficiario de los bienes así administrados que los recibirá a la fecha estipulada de terminación del fideicomiso.

Por tanto el Fideicomitente puede ser una persona real diferente al Beneficiario.

Es decir que son este tipo de contratos tiene tres figuras: a) el FIDEICOMITENTE, que es quien aporta un bien o bienes para un cometido específico (por ejemplo dinero para construir una unidad en un edificio); b) el FIDEICOMISARIO, que es quien recibe los bienes y los debe administrar para cumplir el cometido (por ejemplo la empresa desarrollista, mas correctamente denominada administradora); y c) el BENEFICIARIO, que es en favor de quien está estipulado ese cometido (por ejemplo, recibir un departamento).

Pros y Contras:

La principal ventaja de la figura del Fideicomiso es que el mismo constituye una unidad económica independiente de las partes que lo conforman hasta que se cumpla el plazo de vigencia fijado en el contrato.

Así mismo, los bienes fideicomitidos está separados del patrimonio de fiduciario y fiduciante, por tanto no pueden ser alcanzados por acreedores de los mismos, el tanto dure el plazo del contrato. El patrimonio así conformado, sólo responde frente a las deudas contraídas en la ejecución de ese cometido del contrato de fideicomiso.

La principal desventaja del fideicomiso es la falta de control del estado sobre los mismos, ya que se constituyen por instrumentos privados, y dependiendo de las características del contrato y de las personas intervinientes, pueden derivar en una menor seguridad jurídica en algunos con respecto a otros.

Entonces, que cuestiones son de importancia al evaluar la posibilidad de suscribir este tipo de contratos?

– Como el fidecomiso es una encomienda de fe, la trayectoria del fiduciario es de mucha importancia. Al erigirse administrador conviene tomar siempre la precaución de contar con los antecedentes que quien asume el importante rol de administrar los bienes que le encomendamos.

– Verificar cuales son los bienes con los cuales cuenta el fideicomiso disminuye el riesgo, no hay que olvidar que es una figura legal y tributaria autónoma y por tanto responde con los bienes propios, es decir fideicomitidos, mayores sean estos, menor nuestro riesgo en suscribirnos a esta inversión.

– Tener en cuenta el mecanismo de adhesión propuesto por el fideicomisario. Se puede firmar una “adhesión” al contrato principal, o un “boleto de compraventa” de una unidad futura en particular. De la primera manera el adherente pasa a ser parte del contrato, mientras que en la segunda no, y por lo tanto no es la misma seguridad jurídica que en el primer caso.

Por último quiero señalarles que el “fideicomiso” no debe ser tomado como una figura que de por sí garantice la operación. Lo prudente es que contrato principal en concreto sea analizado por un profesional que pueda asesorarnos en el caso concreto.

Si tenemos en cuenta estas mínimas cuestiones podemos conocer y utilizar este instrumento con aprovechando las posibilidades de protección jurídica que nos permite de una manera satisfactoria para todas las partes.

 

Carina Sgroi
Arquitecta – Cursó estudios de Posgrado en Formulación de Proyectos de Inversión Inmobiliaria en la FADU-UNL
Avda. del Trabajo 1880
Santo Tomé – Santa Fe – Tel. 342-4751713
[email protected]

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